比较的方法。 决定房地产价值的方法

在房地产估价工作领域的世界的实践中使用三种方法：

• 对比或市场;
• 昂贵的;
• 有利可图。

方法的选择取决于评估的对象和真实情况，这已经围绕一个特定的开发型房地产。 然而，最可靠的方法仍然被认为是在确定评估值比较的方法。

对比评测的基本原则

比较方法 - 一组技术来确定财产的市场价值。 估计财产有类似的对象进行比较。

评估基于以下原则为基础：

• 供给和需求。 这两项指标都有着不可分割的联系，提案数量有限提出了明确的要求，相反，更多的报价，需求较少。
• 换人。 无论是买方不支付更高的价格，如果具有类似性质的财产价值不足。

市场价值的概念几乎是相同的均衡价格的概念。 均衡价格 - 是一套数量特征和确定的项目，这是比较供需定价因素。

对于可比的选择的主要标准来确定不动产价值

被考虑的比较分析，大量的，以及它们的组合是几乎等于无穷大的元件。 因此，当分析仅限于一定数量的具有定价产生直接影响因素。

对比元素。 作为一种权利

任何产权负担或劳役导致估计对象的成本降低。 也就是说，所有权的任何限制 - 就是降低价格。 如果对象是与比较的对象相比，估计没有缺点，价格，相反，增加。

对于土地的地役权的可用性 - 是不是唯一的降压因素。 在评估值是非常重要的，转让土地或租赁权，永久使用的所有权。 最后两个规则适用于降低的因素。 这是非常重要的，土地是否具有一定的局限性它进一步解决。

销售条款

这些条件都考虑到，如果所评估的对象确实有销售的显着特征。

为了降低因素包括破产，那就是，有急事的卖家进行购买和出售交易，因为对象房地产市场的曝光时间与同类对象的比较肯定减少。

的显著影响力和相关的通信，伙伴关系的评估，但评估这些风险是困难的。

如果买方和卖方都涉及租赁关系，并计划结束他们之间的销售合同，以节省纳税，当然，估计成本会很低。 动机在这种情况下，一个 - 作为交易当事人被其他非市场关系相联系，因此，卖家居然借给买家。 这种情况下，如果该交易将在选项的条款。

为了增加住宅房地产的评估值能带给收到国家补贴基础设施发展的前景。 被指控的优惠贷款的规模从补贴和市场贷款之间的差额确定。

市场行情

至负值的可能，如果有市场价格相似的性质和专家之间的差异显著使用。

更改功能评估时，也可以考虑，因为供给和需求的影响。

站点位置房地产

物理因素（土地）

在评估土地比较方法涉及的对象属性的集聚特点：

• 大小;
• 形;
• 地质学;
• 地形;
• 防备，即是否被清除植被，凹凸部是否被淘汰的水平;
• 质量指标 土壤。

最值得注意的是丘陵或斜坡，岩层或沟渠的存在或不存在。 显著，地球的某些承载能力，其强度，地下水的存在。 这是非常重要的，如果对矿物质的可能发生的信息。 如果消息得到证实，该土地将被要求在未来的负担。

对象的一般特性进行评估

市场比较法 - 的增加的设备成本特性的研究。 这些措施包括：

• 建筑物或场所的大小;
• 高层建筑;
• 和附属设施的存在区域;
• 天花板的高度。

重要的是它内置了建筑，更现代和更可靠的是，该属性的值越高的材料。 最后但并非最不重要的成本和建筑的整体外观，维修易入口的存在。 如果从院子里的投入，这将是一个降压因素。

缺乏维护-这是修改的场合 评估报告。 这种计算是在维修或修复工作的成本的值进行，同时考虑到在施工或维修使用的投资所带来的好处。

经济力量

在房地产比较的方法 - 它在操作过程中要考虑到可能的节省能源。 在公用事业的成本的不断增加使得人们不断地思考节约和使用替代能源。

特别地，该因子是重要的，如果对象被获取用于进一步租约。 收入与支出，将被用于建筑物或房间的操作比例较大，资金净所得从房地产的租金回报的尺寸越小。

这一类别适用于测量仪表存在或不存在，热损失事件举行是否以最小化。

其他指标

评价涉及考虑服务的元件的存在或不存在的。 最简单的例子 - 如果在家里或者不设电梯。 的完全或部分缺失的通信的情况下，越连接到本地系统。 如果太多的缺点，修正向下承载。 房地产的估计仍保持各种指标。

解决的阶段

所有的计算都是基于开源有关的比较方法具有类似房地产交易最近进行。

评估步骤：

1. 在具体的地产板块类似的建议，识别最近售出可比的研究。
2. 所收集的信息被单独分析每个句子与估计的房地产物业进行比较。
3. 隔离定价的特点，修订了评估报告。

调整后的价格和比较方法的最终值估计的和解。

优势比较的方法

首先，该方法能够反映意见只是典型的买家和卖家。

估值反映在目前的价格，同时考虑到财政状况账户变化，甚至通货膨胀。 评价总是静态接地。

为了评估特定属性，没有必要去学习所有的房地产市场，但只有类似的对象。 该技术是非常简单的，可靠的结果。

...和缺点

• 这是相当难以建立真正的价格。
• 对房地产市场的活性和稳定性完全依赖。
• 数据统一，有类似物体在销售方面有很大不同的复杂性。

总之

在房地产评估的比较方法的精髓了解双方的买家和卖家。 该技术允许各方探讨房地产市场，并确保它们不会丢失。 评估可根据已完成的交易或提供其他卖家。 在任何情况下，比较方法 - 一个系统化和相似的特性的数据的比较。 类似的项目进行比较的选择考虑到了特殊或不寻常的因素，如抵押查封的威胁，最主要的，在法律和地方一级的规定，或者未能改变遵守贷款协议，强迫的元素的存在。