在新大楼公寓的分配 - 是什么呢？ 根据转让合同优点和购置新住房的利弊

一个投资于房地产市场的最流行的方式- 新建筑住房的分配。 这是什么 - 明白不是每个人，而且往往是初学者想不惹它。 据统计，近五分之一的所有在建的房屋是根据这一计划出售。 什么是这些交易的主要优势和劣势？ 什么这个买家有风险？

新建筑住房的分配：是什么呢？

分配 - 办理产权转让给第三方的合同。 本次交易是可能的，直到国家认监委，其中标题在大楼内单位的文件尚不存在的日期。 谁在一个新的建筑，在一家建筑公司买了一套房子的投资者的权利转移到收费性质的其他自然人。 通常情况下，投资者收到来自新建筑上投入资金10〜90％的回报的交易。 新的参与者 共同建设的 开发商也才转移的权利和义务。

的分配 产权公寓 在新的建筑可以通过两种方式进行：

• 根据协议控制（卖方偿还债务的开发商和买家的资金，交易可以用房地产一个方面进行几次）;
• 根据初步合同（不受国家注册，建立买卖双方的进行，未来的交易行为）。

支付经双方同意进行。

如何出售公寓在分配建设：阶段

转让合同经过处理的四个阶段：

1.检查开发者文档：

• 公司章程;
• 组织章程;
• 状态注册证书和联邦税务服务登记;
• 允许建设;
• 项目申报;
• 文件，确认资金。

2.卖方通知有关意向的财产出售给开发商，然后必须从他获得书面同意，以及文件，确认没有财政义务的公司。 还需要配偶的公证同意出售财产，信贷机构的决议（如果住房购买的抵押贷款），从注册到生活空间的提取物。 买家必须取得配偶的同意公证，并采取银行和提供的住房贷款抵押合同（含抵押贷款）。

3.保持割让协议本身。 使其能够在房地产公司或律师开发。

4.有在分割Rosreestra的合同状态注册的传送。

这是抵押贷款的可能分配

目前俄罗斯法律规定，抵押贷款和公寓的新建筑的分配成为可能。 为此，卖家需要获得信贷机构的书面同意，因为它传递的财政义务给买家全额。 因此，买方同意遵守贷款协议的所有条件。 在这个阶段，你需要仔细检查抵押贷款合同，作为银行有权对你自己修改的权利。

税

根据税法，发生在公寓大楼的分配后，13％的税，必须由卖方支付。 的收益和壳体的原始成本之间的差 - 扣除从利润的量制备。 为此，卖方应在形式3NDFL提交给税务稽查报关部。

例如，如果公寓买了1000000，下200万转让协议出售，税前扣除的金额将达到13万。

如果买家希望得到用于购买房产税收减免，他必须要求卖方的收据缴纳税款。

超值服务

无论是卖方和分配后买家的好处是在公寓楼制造。 这些是什么好处？

卖家可以从销售利润。 此外，其规模可能会比最初投资额显著更多。

为客户的利益：

• 在一个现成的住房相比，成本低。
• 个人规划的可能性。
• 购买合法干净的公寓。

缺点

尽管在 权利转让的公寓 在一个新的大厦-在房地产市场上最受欢迎的交易之一，它仍然是有风险的。 其中释放的主要风险：

• 建筑公司的破产。
• 转让协议的取消。
• 双出售。
• 卖家不会通知分配的开发商。

现在，我们更详细地考虑这些问题。

建筑公司破产

在此期间，从PO的房子在操作转让行为的签署国家注册的那一刻开始计时，权益持有可他们的权利转让给该属性。 工作分配的主要原因是质量标准，开发商的违规，因此建设一再延期。 通常情况下，这些情况是由于计划的开发商破产。

在最初的权益持有将给住房权的新建筑，POS的新成员之前，责任人将承担独家开发商。 如果开发商违反了POS和不履行其义务，转让合同的终止是不可能的。 新的兴趣持有人已经直接与开发商未来的诉讼。

在施工初期参与者可以负责合同的建设者，只有当他保释。 与担保交易是极为罕见的。

转让协议的取消

分配在新大楼购买公寓不应违背现有法律的规范和合同上 的共同参与建设。 转让协议可能被识别为无效在以下几种情况：

• 最初的兴趣持有人未能遵守财政义务，开发商和银行。
• 从建筑公司没有获得书面同意。
• 如果住房信贷的帮助下购买了我们从银行收到的书面授权。

在转让合同的上述项目中的至少一个的存在是无效的。 根据民法第390条，为无效合同签订的责任完全落在原来的参与者DDU。 他必须支付转让给他的钱，并支付利息和偿还骗取房地产投资者的损失。

双出售

在2011年，分辨率是根据其中所有的PO都受到强制性国家注册通过。 不幸的是，在参与建设领域的俄罗斯立法还很不完善。 特别是，有双重销售在公寓的在建楼宇转让的风险。

在实践中，经常有无良卖家那里开始与多个客户同时转让的协议的情况。 这是因为有初步的合同销售，其中Rosreestra并不是先决条件登记。 所有权司法认识谁第一个签署与卖方合同的受让人。 转让款给卖家只有PO的状态登记后应。

卖方没有通知开发商

卖方必须从开发商取得书面同意出售的公寓。 否则，新的持有人利益将遭受与此相关的风险损失，包括无法从制造商亏损额高达采购订单的取消恢复。

例如，如果新的利益持有人在法庭上要与在投产延迟一个点球的建设，恢复，将被拒绝。

争议在法庭上合同

由自然人和法人的法院决定可以被视为破产或丧失偿付能力。 在这种情况下，有关购买和收购不动产的问题，所有交易被认为无效在两种情况下：

• 当指定销售合同故意低估价格。
• 该交易在不到12个月的破产审判开始前完成。

在司法实践中，也有在同一处所内按合同转让几次卖的情况。 随后，一个新的参与者的建设支付购买物业。 最初的兴趣持有人启动破产程序，且事务废除。 因此，新的股权持有者不仅没有了梦寐以求的住房，但没有花在公寓的钱。

单中心分配

在圣彼得堡和列宁格勒地区有一个专门机构 - 联合中心任务。 公寓大楼的潜在买家更具吸引力，而不是第二个家。 此外，分配 - 一个相当复杂和耗时的过程，需要立法的精确知识。

该中心的专家在割让合约交易的丰富经验。 该机构也有自己成熟的性能，几乎可以保证交易的法律纯度的数据库。

其中最危险的，但房地产取得的最方便的形式 - 新建筑住房的分配。 什么样的交易？ 下的分配指的产权登记的来自参与者共享施工转让给第三方。 这种类型的交易具有不可否认的优势，但许多弊端。 为了避免在未来的房地产问题，应委托事务支持合格的律师。 在俄罗斯，只有一个负责此类事务的专门机构 - 联合中心分配。